銀行ローンで注文住宅を建てるなら知っておきたい基礎知識
注文住宅を建てる際、多くの人が銀行ローン（住宅ローン）を利用します。しかし、「どのタイミングで申し込めばいいのか」「審査には何が必要なのか」「融資実行までにどれくらい時間がかかるのか」など、具体的な流れが分からず不安を感じる方も多いのではないでしょうか。
この記事では、銀行ローンを活用して注文住宅を建てる際の流れやポイントを詳しく解説します。住宅ローンの基本から審査のポイント、資金計画、スケジュールの組み方まで、実践的な情報を網羅していますので、ぜひ参考にしてください。
この記事でわかること
- 銀行ローンの申し込みから融資実行までの流れ
- 住宅ローンの種類と選び方
- 審査に通るためのポイントと必要書類
- 注文住宅の資金計画（頭金・諸費用など）
- 注文住宅のスケジュールと銀行ローンのタイミング
これから住宅ローンの利用を検討している方にとって、必要な知識をわかりやすく整理しました。スムーズに資金計画を進めるために、ぜひ最後までお読みください。
銀行ローンの基本的な流れを把握しよう
注文住宅の購入では、住宅ローンの流れを正しく理解しておくことが重要です。住宅ローンの申し込みには複数のステップがあり、それぞれのタイミングで適切な準備が必要になります。ここでは、銀行ローンの基本的な流れを解説します。
事前審査とは？
事前審査（仮審査）は、住宅ローンの本申込を行う前に金融機関が借入可能かどうかを判断するプロセスです。注文住宅の購入では、土地の契約や建築契約を締結する前に事前審査を受けるのが一般的です。
事前審査の目的
- 住宅ローンを利用できるかどうかを判断する
- 借入可能額の目安を知る
- 金融機関側がリスクを事前に評価する
事前審査の審査基準
金融機関によって基準は異なりますが、主に以下の点がチェックされます。
- 年収や勤務先の安定性（正社員・契約社員・自営業など）
- 借入希望額と年収のバランス（返済負担率）
- 信用情報（過去のローンやクレジットカードの利用履歴）
- その他の借入状況（カーローン・カードローンなど）
事前審査に必要な書類
- 本人確認書類（運転免許証・パスポートなど）
- 収入証明書（源泉徴収票・確定申告書など）
- 勤務先の情報（在籍証明など）
- 借入予定の物件情報（簡易的なプランや見積書）
事前審査の期間
一般的に、3日～1週間程度 で結果が出ます。金融機関によっては即日回答の場合もあります。
本審査とは？
事前審査に通過した後、住宅ローンの正式な申し込み（本審査）を行います。本審査では、借主の詳細な信用情報だけでなく、購入する注文住宅の詳細な内容も審査対象となります。
本審査の審査基準
- 事前審査の内容との整合性（虚偽申告がないか）
- 物件の担保価値の評価（住宅の市場価値が適正か）
- 返済能力の再確認（他のローン状況や健康状態など）
本審査に必要な書類
- 事前審査で提出した書類
- 住宅購入に関する契約書（工事請負契約書・土地契約書など）
- 物件の詳細な設計図や見積書
- 印鑑証明書・住民票
本審査の期間
通常、1～2週間程度 で審査結果が通知されます。
金銭消費貸借契約（住宅ローン契約）とは？
本審査に通過すると、金融機関と正式な住宅ローン契約を結びます。これを「金銭消費貸借契約」と呼びます。この契約では、借入額・金利・返済期間などの詳細が確定し、住宅ローンの条件が正式に決まります。
契約時に確認するポイント
- 金利の種類（固定・変動・ミックス）
- 返済期間と毎月の返済額
- 繰り上げ返済のルール
- 団体信用生命保険（団信）の加入条件
契約が完了すると、いよいよ融資実行へと進みます。
融資実行のタイミング
住宅ローンの融資実行（お金が実際に振り込まれるタイミング）は、注文住宅のスケジュールによって異なります。
① 土地を先行購入する場合
注文住宅を建てる前に土地を購入する場合、土地の決済時 にローンの一部が実行されます。
② 建築工事が始まる場合（つなぎ融資）
注文住宅の場合、工事が進むにつれて支払いが発生します。そのため、一時的に「つなぎ融資」や「分割融資」を利用するケースがあります。
③ 住宅が完成し、引き渡しを受ける場合
注文住宅の建築が完了すると、引き渡し時にローンの残りの融資が実行 されます。この時点で正式に住宅ローンの返済が始まります。
銀行ローンの種類と選び方
注文住宅を建てる際に利用できる銀行ローンにはさまざまな種類があり、それぞれ特徴やメリット・デメリットが異なります。ここでは、住宅ローンの代表的な種類や金利タイプ、銀行の選び方について詳しく解説します。
住宅ローンの主な種類
住宅ローンは、大きく分けて以下の3種類があります。
民間の住宅ローン（銀行ローン）
メガバンク、地方銀行、信用金庫、ネット銀行などの金融機関が提供する住宅ローンです。各銀行が独自の金利プランやサービスを提供しており、選択肢が豊富です。
メリット
- 低金利のプランが多い（特にネット銀行）
- 提携しているハウスメーカーや工務店がある場合、優遇金利が適用されることがある
- 商品のバリエーションが多く、借り入れ条件に柔軟性がある
デメリット
- 金利や条件が銀行ごとに異なり、比較が難しい
- 一部の銀行では審査が厳しい場合がある
フラット35（住宅金融支援機構）
フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供する長期固定金利型の住宅ローンです。金利が最長35年間固定されるため、返済計画が立てやすいのが特徴です。
メリット
- 金利が固定 されるため、将来の金利上昇リスクがない
- 自営業やフリーランスの人でも借りやすい（民間銀行と比べて審査基準が異なる）
- 団体信用生命保険（団信）の加入が任意（加入しないことで保険料を抑えることも可能）
デメリット
- 変動金利型に比べて金利が高め
- 融資実行までに時間がかかることがある
- 物件の条件（住宅性能基準）を満たす必要がある
つなぎ融資
注文住宅の場合、土地の購入や建築中に必要な支払いが発生することがあります。しかし、通常の住宅ローンは建物が完成しないと融資が実行されません。そのため、一時的に利用するのが「つなぎ融資」です。
メリット
- 土地購入や建築費用の支払いをスムーズに進められる
- 注文住宅ならではの資金繰りの問題を解決できる
デメリット
- 一般的に住宅ローンよりも金利が高め（年2～4％程度）
- 融資期間が短いため、早めの返済が必要
住宅ローンの金利タイプ
住宅ローンには、「変動金利型」「固定金利型」「固定金利期間選択型（固定期間選択型）」の3つの金利タイプがあります。それぞれの特徴を理解し、ライフプランに合った選択をすることが重要です。
変動金利型
市場の金利変動に応じて、借入金利が定期的に見直されるタイプ。一般的に、固定金利よりも低めの金利が設定されています。
メリット
- 他の金利タイプに比べて 金利が低い
- 市場の金利が低下すれば、返済額も減る可能性がある
デメリット
- 金利上昇により 返済額が増えるリスク がある
- 長期的な金利予測が難しく、安定した返済計画が立てにくい
固定金利型
借入時の金利が返済完了まで変わらないタイプ。フラット35が代表的な固定金利型の住宅ローンです。
メリット
- 金利が変わらないため、返済計画が立てやすい
- 金利上昇のリスクがない
デメリット
- 変動金利に比べて 金利が高め に設定されている
- 市場の金利が下がっても 恩恵を受けられない
固定金利期間選択型（固定期間選択型）
一定期間（例：3年・5年・10年）だけ金利を固定し、その後は変動金利または再固定を選択するタイプ。
メリット
- 固定期間中は 金利が変わらないため安心
- 変動金利より 金利が安定しやすい
デメリット
- 固定期間終了後に 金利が上昇するリスク がある
- どのタイミングで固定を解除するかの判断が難しい
銀行の選び方
住宅ローンを提供している銀行は多く、どこで借りるか迷う人も多いでしょう。銀行を選ぶ際には、以下のポイントを重視するとよいでしょう。
1. 金利の比較
同じローンでも、金融機関によって適用金利が異なります。金利は 「表面金利」だけでなく、手数料や保証料を含めた「実質金利」 を確認することが重要です。
2. 事務手数料・保証料の有無
銀行によっては、住宅ローンの契約時に 事務手数料（数万円～数十万円） や 保証料（借入額の2％程度） が発生します。これらのコストも総支払額に影響するため、比較が必要です。
3. 繰り上げ返済の条件
繰り上げ返済の手数料が無料の銀行もあれば、費用が発生する銀行もあります。返済計画に合わせて、繰り上げ返済のしやすさをチェックしましょう。
4. 住宅ローン控除の適用可否
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を最大限活用できる銀行を選ぶことも重要です。フラット35や一部の銀行ローンは、控除対象となる条件が異なるため、事前に確認しましょう。
住宅ローン控除（2025年最新情報）
2025年現在、住宅ローン控除 は以下の内容で適用されています。
- 控除率：0.7％（住宅ローン残高に対する控除率）
- 控除期間：最大13年間（新築住宅の場合）
- 控除対象限度額：新築住宅は最大5,000万円
詳細は、国税庁の公式サイトを確認してください。
国税庁｜住宅借入金等特別控除
審査に通るためのポイントと必要書類
銀行ローンを利用するには、事前審査 と 本審査 の2つのステップで金融機関の審査を通過する必要があります。特に本審査では、申込者の 収入・勤務状況・信用情報 などが細かくチェックされるため、事前にしっかり準備することが大切です。ここでは、住宅ローン審査に通るためのポイントと必要書類について詳しく解説します。
住宅ローン審査のチェックポイント
住宅ローンの審査では、以下のようなポイントが重視されます。
1. 年収と返済負担率
金融機関は、申込者の年収に対するローン返済額の割合（返済負担率） を基準に、融資可能かどうかを判断します。一般的な基準は以下のとおりです。
| 年収 | 返済負担率の目安（民間銀行） | 返済負担率の目安（フラット35） |
|---|---|---|
| 400万円未満 | 30％以下 | 30％以下 |
| 400万円以上 | 35％以下 | 35％以下 |
例えば、年収500万円の人が年間175万円（35％）を超える返済額のローンを組もうとすると、審査が厳しくなる可能性があります。
2. 勤続年数と雇用形態
住宅ローンの審査では、安定した収入があるかどうか が重要視されます。そのため、勤続年数が長いほど有利になり、目安としては 3年以上 が望ましいとされています。
| 雇用形態 | 審査の評価 |
|---|---|
| 正社員（勤続3年以上） | ◎（安定した収入とみなされる） |
| 正社員（勤続1～3年未満） | ○（転職後すぐの申込は不利になることも） |
| 契約社員・派遣社員 | △（勤務年数が長ければ可能） |
| 自営業・フリーランス | △（直近3年分の確定申告書が必要） |
転職直後や試用期間中の場合、審査が厳しくなることがあるため、住宅ローンの申し込みは転職前や試用期間終了後 にするのがベターです。
3. クレジットカードや他の借入状況
住宅ローン審査では、申込者の信用情報（クレジットヒストリー） も確認されます。過去の借入履歴や返済状況は、金融機関が信用情報機関（CICやJICCなど）を通じてチェックします。
審査でマイナス評価になる要因
- クレジットカードの延滞履歴がある
- スマホ端末代金の分割払いを滞納したことがある
- 消費者金融やリボ払いで多額の借入がある
- 過去に債務整理や自己破産の経験がある
住宅ローンを申し込む前に、自分の信用情報を確認したい場合は、CICやJICCの公式サイトで開示請求をすることができます。
4. 住宅の担保価値
住宅ローンの本審査では、融資対象となる注文住宅の担保評価 も行われます。銀行は「万が一返済できなくなった場合、担保としてどれくらいの価値があるか」を評価し、適正な融資額を決定します。
担保評価が低くなりやすいケース
- 立地が極端に悪い（過疎地や山間部など）
- 再建築不可の土地に建てる場合
- 独自性が強く、売却しにくいデザインの住宅
担保価値が低いと、希望額よりも少ない金額しか借りられない可能性があります。
住宅ローン審査に通るための対策
住宅ローン審査に通りやすくするためには、以下のポイントを意識しましょう。
- 無理のない借入額を設定する（返済負担率30％以内が理想）
- 転職直後の申し込みを避ける（最低1年以上の勤務実績を作る）
- クレジットカードのキャッシング枠を減らす or 解約する
- 他の借入を完済しておく（車のローン・カードローンなど）
- 信用情報に傷がある場合は、最低5年間は新規借入を控える
住宅ローン審査に必要な書類
住宅ローンの申し込みには、事前審査と本審査でそれぞれ異なる書類が必要になります。
事前審査で必要な書類
- 本人確認書類（運転免許証・パスポートなど）
- 収入証明書（源泉徴収票・確定申告書など）
- 健康保険証（勤務状況の確認用）
- 他の借入状況を証明する書類（借入残高証明書など）
- 購入予定の住宅に関する情報（見積書・間取り図など）
本審査で必要な書類
- 事前審査で提出した書類
- 住民票
- 印鑑証明書
- 工事請負契約書（注文住宅の場合）
- 土地の売買契約書（注文住宅の場合）
- 建築確認済証や設計図書
本審査では、より詳細な情報を求められるため、早めに書類を準備しておくとスムーズに進められます。
注文住宅の資金計画｜自己資金・頭金・諸費用を考える
注文住宅を建てる際には、土地や建築費だけでなく、さまざまな費用が発生します。住宅ローンで借りられる金額には限度があり、自己資金や頭金の準備が資金計画のカギ となります。ここでは、注文住宅の資金計画の立て方や、必要な自己資金・頭金・諸費用について詳しく解説します。
注文住宅にかかる総費用の内訳
注文住宅を建てる際の総費用は、大きく分けて以下の3つの項目に分類されます。
- 土地代金（土地を購入する場合）
- 建築費用（本体工事費＋付帯工事費）
- 諸費用（住宅ローンの手数料・税金・保険料など）
それぞれの詳細を見ていきましょう。
1. 土地代金
注文住宅を建てるためには、まず土地を購入する必要があります。土地の価格は エリアによって大きく異なり、都市部では高額になりがち です。
- 都市部（東京・大阪・名古屋など） → 3,000万円以上
- 地方都市（福岡・仙台・広島など） → 1,500万～3,000万円
- 郊外・地方 → 500万～1,500万円
また、土地購入時には以下のような追加費用 もかかる点に注意が必要です。
| 費用項目 | 目安金額 | 内容 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売買価格の3％＋6万円 | 不動産会社に支払う手数料 |
| 登記費用 | 10万～30万円 | 土地の所有権移転登記など |
| 固定資産税・都市計画税 | 数万円～数十万円 | 土地の所有者が負担する税金 |
2. 建築費用
建築費用は、「本体工事費」と「付帯工事費」に分かれます。
| 費用項目 | 目安金額（30坪の家の場合） | 内容 |
|---|---|---|
| 本体工事費 | 2,000万～3,500万円 | 建物そのものの工事費用 |
| 付帯工事費 | 300万～800万円 | 外構工事、地盤改良工事など |
本体工事費は建築プランによって異なりますが、付帯工事費も忘れずに計算に入れておきましょう。
3. 注文住宅の諸費用
注文住宅を建てる際には、建築費用や土地代のほかに 「諸費用」 が発生します。諸費用の合計は 総額の5～10％程度 が一般的です。
| 費用項目 | 目安金額 | 内容 |
|---|---|---|
| 住宅ローン手数料 | 3万～30万円 | 金融機関に支払う手数料 |
| 保証料 | 借入額の2％程度 | 住宅ローンの保証会社に支払う費用 |
| 火災保険料 | 10万～30万円 | 住宅ローン借入時に加入が必須 |
| 登記費用 | 20万～50万円 | 司法書士への報酬含む |
| 引っ越し費用 | 10万～30万円 | 新居への引っ越し代 |
頭金はどのくらい必要？
住宅ローンを組む際、多くの金融機関では 「頭金として物件価格の10～20％を自己資金で用意することが望ましい」 とされています。
| 借入額 | 頭金（10％） | 頭金（20％） |
|---|---|---|
| 3,000万円 | 300万円 | 600万円 |
| 4,000万円 | 400万円 | 800万円 |
| 5,000万円 | 500万円 | 1,000万円 |
フルローン（頭金なし）のリスク
頭金なし（フルローン）で住宅ローンを組むことも可能ですが、以下のようなリスクがあります。
- 借入金額が多いため、月々の返済額が増える
- 金利が高くなるケースがある（金融機関によっては金利が優遇されない）
- 万が一、売却する際にローン残高が物件価格を上回る「オーバーローン」になる可能性がある
そのため、できるだけ頭金を用意しておくことが望ましい ですが、無理に大きな金額を用意する必要はありません。
住宅ローン以外に必要な費用
住宅ローンの借入額には含められない 「自己資金で支払う必要がある費用」 もあります。
- 契約時の手付金（物件価格の5～10％）
- 引っ越し費用・家具家電の購入費
- 地鎮祭・上棟式の費用（任意）
特に、契約時の手付金は現金で支払う必要があるため、事前に準備しておきましょう。
注文住宅のスケジュールと銀行ローンのタイミング
注文住宅の建築には、土地の選定や設計、建築工事など多くのステップがあり、住宅ローンの申し込みタイミングもそれに合わせて慎重に計画する必要があります。住宅ローンの手続きをスムーズに進めるために、注文住宅のスケジュールと融資のタイミングを把握しておきましょう。
注文住宅の一般的なスケジュール
注文住宅の建築は、一般的に契約から完成・引き渡しまで8〜12か月程度かかります。以下は、土地の購入から引き渡しまでの標準的なスケジュールです。
| ステップ | 期間 | 住宅ローンの関与 |
|---|---|---|
| ① 土地探し | 1〜3か月 | なし（ただし、予算を決めるために事前審査を受けると良い） |
| ② 建築会社選び・プラン作成 | 1〜3か月 | なし（資金計画を立てる） |
| ③ 住宅ローンの事前審査 | 1〜2週間 | 事前審査の申し込み |
| ④ 土地購入契約・建築請負契約 | 1か月 | 事前審査通過後、契約締結 |
| ⑤ 住宅ローンの本審査 | 2〜4週間 | 本審査の申し込み |
| ⑥ 着工（工事開始） | 4〜6か月 | 土地購入費や着工金支払い（つなぎ融資が必要な場合あり） |
| ⑦ 建物完成・引き渡し | 1か月 | 住宅ローンの融資実行（本契約・決済） |
このスケジュールを基に、各段階での住宅ローンの申し込みや融資実行のタイミングを見ていきましょう。
住宅ローンの申し込みと融資のタイミング
住宅ローンの手続きは、主に 「事前審査」「本審査」「融資実行」 の3つのタイミングで進められます。
1. 事前審査（仮審査）：土地購入・建築契約の前
タイミング：土地の購入契約や建築契約を結ぶ前（スケジュール開始から2〜3か月目）
住宅ローンの事前審査は、土地を購入する前、または建築会社と契約を結ぶ前 に行います。事前審査を通過しないと希望のローンが組めないため、事前に金融機関へ申し込みをしましょう。
事前審査のチェックポイント
- 年収や返済負担率の確認
- 勤務先や雇用形態のチェック
- クレジット履歴・信用情報の審査
- 借入可能額の決定
事前審査にかかる期間：1週間程度
2. 本審査：土地購入契約・建築請負契約後
タイミング：土地購入契約や建築請負契約を結んだ後（スケジュール開始から3〜4か月目）
事前審査を通過し、土地の契約・建築契約が済んだら、住宅ローンの本審査を申し込みます。本審査では、住宅の担保評価や詳細な資金計画が確認 されます。
本審査に必要な書類
- 事前審査時の書類
- 土地売買契約書
- 建築請負契約書
- 建築確認済証
本審査にかかる期間：2〜4週間程度
3. 融資実行（ローンの借入）：住宅の引き渡し時
タイミング：住宅の引き渡し直前（スケジュール開始から10〜12か月目）
住宅が完成し、引き渡しを受けるタイミングで、住宅ローンの融資が実行されます。この時点で金融機関から借入額が振り込まれ、建築会社へ最終的な支払いが行われます。
融資実行の際には、「金銭消費貸借契約（ローン契約）」を金融機関と締結します。この契約により、正式に住宅ローンの借入が決定し、ローンの返済が開始 されます。
融資実行のポイント
- 引き渡し前に金銭消費貸借契約を締結
- 融資実行後、住宅ローンの返済がスタート
融資実行までの期間：契約締結後、1週間程度
つなぎ融資が必要なケース
注文住宅の場合、土地を先に購入し、建築工事が進むにつれて支払いが発生するため、住宅ローンの融資実行前に資金が必要になることがあります。このような場合、「つなぎ融資」 を利用することで、一時的な資金調達が可能です。
つなぎ融資のタイミング
| 支払いタイミング | 必要な資金 |
|---|---|
| 土地購入時 | 土地代の支払い |
| 着工時 | 着工金（工事費の30～40％） |
| 中間支払い時 | 中間金（工事費の30～40％） |
| 引き渡し時 | 残代金（住宅ローンの融資実行） |
つなぎ融資の特徴
- 住宅ローンの融資実行前に資金を確保できる
- 一般的に金利が高め（年2〜4％程度）
- 一括返済が原則（住宅ローン実行時に返済）
つなぎ融資を利用する場合は、金利負担を最小限にするために、なるべく短期間での返済計画を立てることが重要 です。
スケジュール管理のポイント
- 住宅ローンの事前審査は早めに行う（土地契約前に通過させる）
- 本審査は契約後すぐに申し込む（書類の準備を忘れずに）
- つなぎ融資の必要性を事前に確認する（資金計画を立てる）
- 建築スケジュールとローンの手続きを並行して進める
これらを意識することで、住宅ローンの手続きをスムーズに進めることができます。
まとめ
注文住宅を建てる際の銀行ローンの流れについて、重要なポイントを整理しました。住宅ローンは、申し込みから融資実行までにいくつものステップがあり、スケジュール管理がとても重要です。最後に、この記事の内容を簡単に振り返りましょう。
注文住宅の銀行ローン利用の流れ
- 事前審査（仮審査）
- 住宅ローンを利用できるかどうかを確認
- 年収・信用情報・他の借入状況などを審査
- 土地購入や建築契約の前に申し込む
- 本審査
- 住宅ローンの正式な審査
- 住宅の担保評価や詳細な資金計画がチェックされる
- 事前審査通過後、契約締結後に申し込む
- 住宅ローン契約（融資契約）
- 金利・返済期間・団体信用生命保険（団信）などの条件を確認
- 金銭消費貸借契約を締結
- 融資実行（借入）
- 住宅の引き渡し時にローンが実行される
- 住宅ローンの返済が開始
住宅ローンの選び方と審査対策
- 金利タイプ（変動・固定・固定期間選択型）の違いを理解する
- 借入額は年収の30％以内を目安に設定する（無理のない返済計画）
- クレジットカードや他の借入を整理し、信用情報を良好に保つ
- 転職直後や試用期間中の申し込みは避ける
注文住宅の資金計画のポイント
- 頭金はできれば10～20％用意するのが望ましい（フルローンのリスクを回避）
- 建築費用だけでなく、諸費用（登記費・保険料・引っ越し費用など）も計算に入れる
- つなぎ融資の必要性を事前に確認する
住宅ローンのスケジュール管理のコツ
- 住宅ローンの事前審査は、土地契約や建築契約の前に済ませる
- 本審査は、契約後すぐに申し込んでスムーズに進める
- 住宅の建築スケジュールとローンの手続きを並行して進める
注文住宅の資金計画は、単に住宅ローンを組むだけではなく、将来のライフプランも見据えた計画が大切です。本記事の内容を参考に、自分に合った住宅ローンを選び、安心してマイホームを建てられるようにしましょう。
